Ménage de fin de bail : ce que le locataire doit rendre propre, pièce par pièce

Les cartons partent samedi, l’état des lieux est lundi, et une partie du dépôt de garantie se jouera devant le four et la paroi de douche. Avant de frotter au hasard, sachez ce que les textes mettent vraiment à votre charge : ce n’est ni « rien », ni « tout ».

Que doit nettoyer le locataire en quittant le logement ?

La loi ne parle pas de « ménage ». L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant du logement et des équipements, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret. Il répond aussi des dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste de ces réparations locatives. Plusieurs lignes concernent directement le nettoyage :

Où	Ce que le décret met à la charge du locataire
Murs, plafonds, cloisons	le maintien en état de propreté, les menus raccords de peinture
Éviers, sanitaires	le nettoyage des dépôts de calcaire, le remplacement des flexibles de douche
Appareils (réfrigérateur, lave-linge, lave-vaisselle, sèche-linge, hotte…)	leur entretien courant
Moquettes, parquets	l’entretien courant ; la remise en état de la moquette, notamment en cas de taches et de trous
Terrasses, auvents	l’enlèvement de la mousse et des autres végétaux
Jardin privatif	l’entretien courant des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; la taille
Gouttières, descentes	le dégorgement des conduits
Grilles	le nettoyage et le graissage
Conduits de fumée et de ventilation	le ramonage

Le Code civil complète : avec un état des lieux, le locataire rend le logement tel qu’il l’a reçu, sauf ce qui a péri ou s’est dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730). Sans état des lieux d’entrée, il est présumé l’avoir reçu en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (article 1731).

Vétusté ou dégradation : qui paie ?

Toute la discussion de sortie tient dans cette distinction.

• La vétusté, c’est l’usure normale due au temps et à l’usage : une peinture qui a jauni en dix ans, un parquet qui s’est patiné. L’article 7 l’exclut de la charge du locataire, et Service-Public le dit net : les différences dues à la vétusté ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie.
• La dégradation, c’est ce qui vient d’un défaut d’entretien ou d’un accident : un four noir de graisse, une moquette tachée, un calcaire de plusieurs années. L’article 1732 du Code civil en rend le locataire responsable, sauf s’il prouve qu’elle a eu lieu sans sa faute.

Relisez votre bail : Service-Public signale que les parties peuvent y avoir prévu une grille de vétusté, qui fixe d’avance l’usure admise selon l’âge des équipements.

Comment se passe l’état des lieux de sortie ?

L’article 3-2 de la loi de 1989 prévoit un état des lieux établi contradictoirement et à l’amiable par les parties, ou par un tiers qu’elles mandatent. Si ce n’est pas possible, un commissaire de justice s’en charge, à frais partagés par moitié, après avoir prévenu les parties au moins sept jours avant par lettre recommandée.

Service-Public ajoute deux précisions utiles : l’état des lieux de sortie se fait sous la même forme que celui d’entrée, pièce par pièce, et toute clause du bail qui vous fait payer l’état des lieux de sortie est abusive.

Votre meilleur outil est donc l’état des lieux d’entrée. Relisez-le avant de commencer : une tache qui y figure déjà n’est pas la vôtre.

Quand le dépôt de garantie est-il rendu ?

L’article 22 de la loi de 1989 fixe les délais, à compter de la remise des clés :

• un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
• deux mois au plus sinon, déduction faite des sommes dues, justifiées.

Service-Public cite comme justificatifs les états des lieux, des photos, un constat de commissaire de justice, des devis ou des factures. Le propriétaire qui rend le dépôt en retard le doit majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette majoration tombe si vous n’avez pas donné votre nouvelle adresse : remettez-la avec les clés.

La check-list, pièce par pièce

Faites les pièces du haut vers le bas, et terminez toujours par les sols.

Cuisine

• Le four, grilles comprises : notre méthode pour nettoyer un four très encrassé demande une nuit de pose, prévoyez-la la veille.
• La hotte et ses filtres, les plaques, les façades et le dessus des meubles.
• Le réfrigérateur et le congélateur vidés et nettoyés, le filtre du lave-vaisselle rincé.
• L’évier et la robinetterie détartrés.

Salle de bains et toilettes

• Le calcaire des sanitaires, nommé en toutes lettres par le décret. Voir le calcaire sur une paroi de douche en verre.
• Les joints, la robinetterie, le flexible de douche.
• Les grilles de ventilation dépoussiérées.

Séjour et chambres

• Les murs : traces de doigts autour des interrupteurs, marques derrière les meubles.
• La moquette : aspiration lente, puis les taches une à une (par exemple le café sur une moquette).
• Les placards vidés et essuyés.

Fenêtres

• Les vitres, cadres d’abord : la méthode est dans des vitres sans traces.
• Les rails, les grilles et les volets.

Dehors

• La terrasse démoussée, les allées et la pelouse entretenues, les gouttières dégagées si le logement en a.

Les erreurs qui coûtent plus cher que la tache

• Mélanger les produits pour aller plus vite le dernier jour. Un produit s’emploie seul, dans son flacon, selon son étiquette : Javel et détartrant acide ne se rencontrent jamais.
• Gratter au tampon abrasif un émail ou un inox : une rayure ne part pas au lavage, et elle risque d’être comptée comme une dégradation.
• Attendre le dernier matin pour le four : la méthode sans décapant demande une nuit de pose, que vous n’aurez plus.

Le jour de l’état des lieux, ayez le vôtre d’entrée sous la main, et prenez vos propres photos datées, pièce par pièce. En cas de désaccord, ce sont vos meilleures pièces.